Decydując się na zakup własnego mieszkania, warto sprawdzić kto zarządza nieruchomością w której się ono znajduje. W wielu przypadkach będzie to wspólnota mieszkaniowa. Czym się charakteryzuje i na jakich zasadach działa? Kto ją reprezentuje? Co odróżnia ją od spółdzielni? Uzbrojeni w odpowiedzi na te pytania, wchodzimy w nową przestrzeń świadomi zasad, do których i my będziemy musieli się dostosować.
Czym jest wspólnota mieszkaniowa?
Definicję wspólnoty mieszkaniowej z perspektywy prawnej określa ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Wedle tej ustawy, wspólnota mieszkaniowa to zrzeszenie właścicieli lokali w danej nieruchomości. Mówiąc prościej, w momencie kiedy stajemy się właścicielami lokalu, wraz z pozostałymi właścicielami mieszkań w naszym budynku, tworzymy wspólnotę mieszkaniową. Co istotne, dotyczy ona nie tylko nieruchomości, ale także terenu, który ją otacza (podwórko, ogródek). Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa. Co to oznacza? Po przejęciu lokalu od właściciela nieruchomości i załatwieniu wszystkich niezbędnych formalności (podpisanie aktu notarialnego, wpis do księgi wieczystej), członkami wspólnoty stajemy się automatycznie. W związku z tym mamy realny wpływ na jej działania. Nie ma możliwości „wypisania się” ze wspólnoty mieszkaniowej – jej członkiem przestajemy być dopiero w momencie sprzedaży lokalu. Wspólnota dzieli się na małą (od dwóch do siedmiu lokali) i dużą (od ośmiu lokali w górę). Zapisy, które szerzej określają zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz kodeks cywilny.
Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej
Wspólnota mieszkaniowa reprezentowana jest przez zarząd. Właściciele zmuszeni są go powołać, jeśli nieruchomość składa się z więcej niż siedmiu lokali, a więc stanowi dużą wspólnotę. Jest to determinowane ustawą o własności lokali. W przypadku małych wspólnot mieszkaniowych powołanie zarządu nie jest obligatoryjne. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej tworzą zazwyczaj przedstawiciele mieszkańców danego budynku. Może on zostać powołany zarówno na konkretny okres, jak i bezterminowo. Zadania zarządu wspólnoty mieszkaniowej realizowane mogą być przez profesjonalną firmę zewnętrzną, która zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami. Dzięki oddaniu funkcji administracyjnych dedykowanemu zarządcy nieruchomości, mieszkańcy obiektu mogą być pewni rzetelnego załatwiania wszelkich spraw, które mają służyć dobru wspólnoty i mieszkańców danego osiedla. Sprawdźcie, czym zajmuje się zarządca nieruchomości i jakie posiada obowiązki względem wspólnoty.
Czym zajmuje się zarząd wspólnoty mieszkaniowej?
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może samodzielnie występować w jej imieniu, na przykład w przypadku konfliktu sądowego. Nadzoruje on i kieruje wszystkimi sprawami zrzeszenia, mając jednocześnie za zadanie reprezentować je na zewnątrz. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej odpowiada również za kontakt z poszczególnymi właścicielami mieszkań/lokali oraz ma prawo przekazania wezwania do zapłaty tym lokatorom, którzy mają jakiekolwiek zaległości w zakresie płatności. W zarządzie odpowiednie osoby są odpowiedzialne za podpisywanie umów z różnymi dostawcami. Ponadto zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma na sobie także czynności administracyjne, m.in. powinien dbać o porządek wewnątrz, jak i dookoła danej nieruchomości, utrzymując ją w należytym stanie.
Czym różni się wspólnota mieszkaniowa od spółdzielni?
Pierwsza i podstawowa różnica pomiędzy wspólnotą mieszkaniową, a spółdzielnią to różnica ustawowa. Co to oznacza? Wspólnota, jak już wcześniej wspomniano, powstaje z mocy prawa i nie ma osobowości prawnej podczas gdy spółdzielnia posiada osobowość prawną i jest zakładana przez określoną liczbę osób (minimum 10 osób fizycznych lub minimum 3 osoby prawne). Ponadto występują także różnice przy głosowaniu nad uchwałami oraz jeśli chodzi o dystrybucję środków przeznaczanych na remonty. Wszystko to w dużej mierze determinuje fakt, że wspólnota mieszkaniowa jest dużo mniejsza niż spółdzielnia. Łatwiej jest więc dbać o wspólne dobro.