Planując zakup nieruchomości warto przeanalizować zapisy księgi wieczystej. To ona ma największą moc dowodową i może być gwarantem bezpieczeństwa naszych interesów. Księga wieczysta to swojego rodzaju identyfikator nieruchomości. Co znajdziemy w księdze wieczystej i na co należy zwrócić szczególną uwagę? Jak interpretować zawartą w niej treść?
Czym jest księga wieczysta
Księga wieczysta to zbiór dokumentów informujący nas o stanie prawnym określonej nieruchomości. Jest dokumentem ogólnodostępnym i jawnym. Zawiera wszystkie istotne informacje na temat gruntów, budynków czy lokali.
Jak wygląda księga wieczysta?
Księga wieczysta ma formę tabeli i składa się z czterech działów. Każdy z nich zawiera inne, istotne w kontekście danej nieruchomości informacje. Księga wieczysta może występować w dwóch formach: papierowej i elektronicznej. Bez względu na typ nieruchomości, której dotyczy, księga wieczysta ma zawsze taką samą formę.
Cztery działy księgi wieczystej
Dział I księgi wieczystej zawiera informacje podstawowe, tj. położenie, adres, całkowita powierzchnia, a także informację na temat udziału właściciela w częściach wspólnych budynku (piwnica, strych).
Dział II księgi wieczystej to informacje na temat obecnego właściciela danej nieruchomości. Przeczytamy tutaj także o sposobie jej nabycia.
Dział III informuje o wpisach na temat ewentualnych obciążeń czy ograniczeń nieruchomości (służebności gruntowe, egzekucje komornicze). Dzięki szczegółom zawartym w tym dziale, będziemy mieć pewność, że sprzedający lokal niczego przed nami nie ukrywa.
Dział IV księgi wieczystej dotyczy wyłącznie wpisów ustanowienia hipoteki na nieruchomości. Znajdziemy tutaj informacje na temat danych wierzyciela, kwocie obciążenia hipotecznego czy też terminu spłaty wierzytelności hipotecznej.
Gdzie szukać księgi wieczystej
Zależy, jaka forma księgi nas interesuje. Jeśli potrzebujemy dostępu do księgi wieczystej w formie papierowej, wówczas musimy udać się do odpowiedniego sądu rejonowego, do którego należy interesująca nas nieruchomość. Stare księgi papierowe znajdują się w wydziale wieczystoksięgowej. Jeżeli jednak wystarczy nam forma elektroniczna, znajdziemy ją na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. W obu tych przypadkach potrzebujemy numeru księgi wieczystej, który powinniśmy bez problemu uzyskać od właściciela nieruchomości.
Kto ma wgląd w księgi wieczyste
Każda osoba, posiadająca numer konkretnej księgi wieczystej, może ją przeglądać. Jeżeli udamy się do sądu osobiście, wówczas towarzyszyć nam będzie urzędnik czy inny pracownik sądu. Można też pobrać odpis księgi wieczystej, zawierający aktualne wpisy.
Dlaczego analiza księgi wieczystej jest ważna
Księgę wieczystą, zarówno przed podpisaniem umowy przedwstępnej, jak i właściwej umowy sprzedaży, warto sprawdzić nawet kilka razy. Należy bezwzględnie upewnić się, że dane zawarte w księgach wieczystych, takie jak całkowita powierzchnia, lokalizacja czy przeznaczenie, są na pewno zgodne z nieruchomością, którą planujemy nabyć. Aby uniknąć spłacania cudzych długów, upewnijmy się też dwa razy, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką czy zajęta przez komornika. Sprawdźmy także, czy osoba, z którą podpisujemy umowę jest faktycznym i jedynym właścicielem nieruchomości. Przy kilku właścicielach, którzy wcześniej nie porozumieli się ze sobą w kwestii sprzedaży, mogą zacząć się poważne problemy.
Czy każda nieruchomość posiada księgę wieczystą?
Wedle polskiego prawa, nie każda nieruchomość musi posiadać księgę wieczystą. Jest jednak kilka powodów dla których warto ją prowadzić. Przede wszystkim najistotniejsze informacje prawne dotyczące nieruchomości są zebrane i zgrupowane w jednym miejscu. To wygoda nie tylko dla potencjalnego nabywcy, ale i właściciela. Po drugie, dużo łatwiej sprzedać nieruchomość posiadającą księgę wieczystą, niż taką, która jej nie posiada. Sprawdzenie i analiza księgi wieczystej to na ogół pierwsza czynność, którą kupujący wykona przed zakupem mieszkania, lokalu czy działki.